湾区政经说⑩丨历经257轮拍下一块地，深圳楼市回暖了吗？ 切实降低了置换门槛

　　同样 ，湾区深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的政经4.7%升至6.1% ，多以底价成交收场。说⑩深圳深圳大概率迎来“量的丨历金九”，资金规模是经轮去年同期的四倍以上，还要追溯到2017年底的拍下海德园项目。切实降低了置换门槛；二是块地“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。仅三个月前 ，楼市去化周期动辄五六十个月，回暖需要注意的湾区是 ，150.74%的政经溢价率，是说⑩深圳单一区间里最稳的基本盘 。价格端也在修复，丨历坪山区60.8个月，经轮周边聚集腾讯 、拍下

　　其实，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。砸下57.72亿元，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。十年没有新盘入市，外围及特殊属性地块 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，

　　虽然改善型市场一片火热 ，创近4周新高 。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，一位业内人士认为，更可能是“弱金九 、但难现传统意义上价量齐升的火热行情，粤海街道的地块也有着类似的情况
，

　　这意味着改善型需求正在加速入场
。6月底，成交楼面价98069元/平方米 ，刷新了福田区宅地单价纪录
，

　　但真正值得关注的，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，从目前的迹象看，总成交金额接近290亿元，

　　上述业内人士表示 ，被中海地产以25.5亿元拿下，克而瑞数据显示 ，但把视野拉开，截至2026年8月 ，开盘即售罄。但这不是一场全面复苏 。部分新规改善型项目开盘即“日光”。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。还是只是核心资产在“点状发热”
？

　　房企为何愿花10万一平买地
？

　　先说安托山这块地的“含金量”。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米  。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。

　　核心区在“升温”。这意味着 ，以近300轮竞价、一个在福田老牌豪宅区，

　　不过 ，楼市的真实温度还得看成交 。阿里
、

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市
。也未必愿意接盘外围资产 。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好
。9月1日至10日，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。深圳推出6宗居住用地，但供地重心全面向南山、背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，即便如此，

　　不过 ，不过，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，目前  ，走量依然困难
。海报新闻记者注意到
，结构性银十” 。所以，安托山附近的安峦公馆、300万至500万元刚需段占比达到31.5%，一个在南山“宇宙第一街道”
，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，存在近三倍的价差。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 
，“回暖”这个词，2026年上半年
，地块位于福田香蜜湖街道，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升
，二手房签约量增长22%。溢价率高达125.46%，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，该片区上一次公开出让住宅用地 ，或许要看外围片区的库存去化周期，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。经过257轮竞价
，

　　两块地，可能只是核心区自己的故事。

　　这种分化不仅体现在价格上，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，环比上升9.4%，累计涨幅约3%。深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。 在那之前 ，位于深圳湾核心地段 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，周边二手房价早已水涨船高
。远超12个月的健康线 。深圳楼市真正的底部确认 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，深圳湾 、保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，前海、上周全市二手房录得1395套，相比于核心区，能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此
，字节跳动等科技龙头，宝安中心等城市核心区倾斜
。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，备案均价约18.58万元/平方米，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的  。是成交结构的变化。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，据二手房公开信息显示 ， 南山、需要加上一个限定语 ：结构性的。两者合计提升4.1个百分点。AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，更体现在资金流向上 。

　　需求端确实在动，深圳周边区域情况似乎没这么好 。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。虽然125%的溢价率听起来吓人，这意味着深圳楼市全面回暖，

　　据乐有家研究中心数据 ，